故人が住んでいた自宅を、同居されていた親族が相続する場合に、その土地の評価額を80%減額して納付税額を計算することができる「小規模宅地等の特例」が存在します。
こちらでは、不動産相続のお得な特例、「小規模宅地等の特例」についてご説明いたします。
小規模宅地等の特例の適用要件
小規模宅地等の特例の適用は、大きく分けて以下の4つの要件を満たす必要があります。
- 対象者についての要件
- 対象不動産の要件
- 遺産分割の要件
- 申告時の要件
また、小規模宅地等の特例は原則として故人との同居親族を対象とする制度ですが、「家なき子特例」とも呼ばれる非同居親族が対象となる適用要件も存在します。
詳しくは以下のページをご確認ください。
相続不動産に応じた小規模宅地等の特例の活用
上述のように、小規模宅地等の特例を適用するうえでは、「どのような不動産」を「どのように分割するのか」をきちんと確認する必要があります。
空き家の相続
相続開始時点で不動産がすでに空き家であったり、申告時点で空き家になっている場合、状況に応じて、小規模宅地等の特例の適用可否が変わります。
この場合、故人の家屋が空き家になった状況や、その空き家を誰が相続するのかによって、小規模宅地等の特例の適用可否が左右されますので、相続財産に空き家が含まれる場合は、しっかりと適用対象となるのかを確認するようにしましょう。
建物のある土地の相続
小規模宅地等の特例の適用要件として、対象となる土地が被相続人名義である必要がありますが、土地上の建物が被相続人の名義でなくても適用できる場合があります。
この場合、建物のある土地に小規模宅地等の特例が適用できるかどうかは、建物の所有者と故人とが生計を一にしていたかどうかなどによって左右されます。
借地権のある土地の相続
借地権の設定された土地についても小規模宅地等の特例を適用することが可能な場合があります。この場合、小規模宅地等の特例を適用しない場合の借地権の評価額を把握する必要があるため、財産調査を進めるタイミングで、借地権の評価額も確認しておきましょう。
按分での不動産分割
故人が所有していた土地を複数名で相続するなど、土地を按分して取得する場合、小規模宅地等の特例を適用した土地の評価額を計算するために、土地面積を按分したうえで計算する必要があります。複数の宅地を組み合わせて適用する場合などは、限度面積も設定されておりますので専門的な計算が必要になる分野でもあります。
未分割の不動産
小規模宅地等の特例を適用する前提として、遺産分割協議が完了し、当該土地の取得者や取得割合が確定している必要があります。
しかし、何らかの理由で相続税申告までに遺産分割が完了していなかった場合、状況に応じて適用を受けられる可能性があります。
その場合、未分割での申告時に申告書への記載が必要な事項や、適用の可否を判断する基準として、「3年以内の分割」という期日も設けられています。
小規模宅地等の特例の利用を検討する場合には、早めの遺産分割を心掛けましょう。
さいたま・浦和相続税相談プラザでは、専門的な知識を必要とする特例の計算も含めた最適な遺産分割をご提案し、相続人皆様が納得していただけるように相続税のお手続きを進めております。期限があるお手続きの進め方に不安を感じていらっしゃるさいたま・浦和の皆様には、相続人調査や財産調査といった、相続手続きの部分からしっかりとお手伝いさせていただきます。
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