収益物件とは、アパートやマンション等のことをいい、一般的な自宅不動産と比べて評価方法が煩雑で、専門的な知識を要する分野となります。
収益物件の評価
収益物件は建物と敷地でその評価方法は異なります。
建物の評価
「建物の固定資産評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）」
自宅不動産の場合は、建物の固定資産評価額が相続税評価額となりますが、権利の制約がある収益物件（貸家）の場合には、借家権割合（30％）で減額され、賃貸割合（入居率）も加味された上で最終的な評価額が決まります。
例）固定資産評価額が5,000万円のアパート（入居率100％）の場合
計算式：5,000万円×（1－30％×100％）⇒相続税評価額は3,500万円
敷地（貸家建付地）の評価
「路線価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」
収益物件（貸家）が建つ土地を「貸家建付地」といいます。自宅の土地の場合は、路線価額が相続税評価額となります。「借家権割合(30％)」と「賃貸割合（入居率）」については建物の評価額と同じ数値を用いますが、借地権割合はエリアにより30％～90％の範囲で異なります。
入居率を上げて貸家建付地の評価を減額する！
貸家建付地の相続税評価額は賃貸割合（入居率）が高い方が下がります。とはいえ、そう簡単には空室を減らすことはできません。
ただし、相続発生時の空室が一時的なものであることが認められる場合には、賃貸割合に含めても良いという規定があります。「空室が一時的」「賃借人の退去後すぐに賃借人の募集をしている」等、判断基準は多々存在します。
収益物件のある相続は専門家にご依頼ください
相続税申告において相続財産に収益物件が含まれる場合は、通常の自宅不動産と比べて評価方法が複雑かつ専門知識が必須となります。
適切な評価ができていない場合、結果的に多くの財産を失うことになりかねませんので、そうした事態回避のためにも収益物件を含む相続が発生した際は、相続税申告を専門とする税理士へご依頼されることをおすすめいたします。
さいたま・浦和相続税相談プラザでは、相続税に関する初回のご相談を無料にて承っております。税理士が丁寧にわかりやすく相続税申告についてご説明させて頂きますので、さいたま・浦和にお住いの皆様、さいたま・浦和にお勤め先がある方はお気軽にお問い合わせ下さい。
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「税理士事務所への訪問は緊張する・・・」という方もいらっしゃるかもしれません。
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無料相談では90～120分のお時間をしっかりと確保し、専門家がお客様のお悩みを丁寧にお伺いいたします。初めての相続手続きには様々なご不安が伴います。どんなお悩みもお気軽に専門家にお聞かせください。
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さいたま・浦和相続税相談プラザでは、お客様のご状況に柔軟に対応できるよう、様々なサポートプランをご用意しております。ご相談のなかでお伺いしたご状況をもとに、自信をもって最適なサポートプランをご提案させていただきます。
併せて、当事務所のサポート料金は明朗会計を心掛けております。当事務所でお手伝いさせていただく場合の費用についても、お客様にご安心いただけるよう、詳しくご案内させていただきます。
お手続きの方法や内容を一般の方でも分かりやすいよう、ご説明させていただきます。
相続税申告
相続税申告には期限が設けられており、申告漏れや過少申告にはペナルティを受ける恐れもあります。
相続が開始したら
遺産相続に備えて、必要な手続きや書類を確認し、全体の大まかな流れを把握しておきましょう。
生前対策
お元気なうちに生前対策に取り組めば、将来的に支払う税額を抑え、大切な財産を守ることにもつながります。
